La loi sur l’habitat dégradé : de nouvelles obligations pour le Dossier de Diagnostic Technique

Publié le 09 Juillet 2024

La loi n° 2024-23 du 9 avril 2024, connue sous le nom de loi Habitat Dégradé, apporte plusieurs modifications importantes au dossier de diagnostic technique (DDT). En plus d’intégrer des diagnostics obligatoires dans le registre d’immatriculation, cette loi introduit une nouvelle exigence concernant les procédures de lutte contre l’habitat indigne (LHI).

L’article 34 de cette loi modifie l’article 18, I, de la loi du 10 juillet 1965 et l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation (CCH). La première modification impose au syndic de copropriété d’informer les copropriétaires et les occupants de toute procédure relevant de la sécurité et de la salubrité des immeubles. La seconde modification stipule que les arrêtés pris au titre de la police de la sécurité et de la salubrité doivent être communiqués lors de la vente d’un lot de copropriété et inclus dans le DDT transmis à l’acquéreur. Si cette information manque, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente ou une réduction du prix.

Le rôle des diagnostiqueurs immobiliers

Ces nouvelles dispositions semblent lier directement le syndic de copropriété et les propriétaires vendeurs. Il est raisonnable de penser que les syndics, en fournissant les informations requises, aideront les propriétaires à respecter leurs obligations légales. Toutefois, le rôle du diagnostiqueur immobilier pourrait également s’étendre à cette nouvelle exigence, étant donné qu’ils gèrent déjà la majorité des documents inclus dans le DDT. Bien que la loi n’impose pas explicitement cette tâche aux diagnostiqueurs, les propriétaires ou leurs mandataires pourraient choisir de recourir à ces professionnels pour se décharger de cette formalité administrative, sécurisant ainsi la vente. Cette situation est analogue à l’établissement de l’état des risques et pollutions, souvent confié au diagnostiqueur malgré l’absence d’obligation légale.

La loi Habitat Dégradé ne mentionne pas directement la nécessité d’un décret d’application, mais l’article 18 de la loi n° 65-557 prévoit qu’un décret en Conseil d’État pourrait définir les conditions d’application de cette nouvelle obligation. Le Gouvernement avait annoncé la parution de dix décrets avant la fin de l’année 2024 dans le dossier de presse du Plan Initiative Copropriétés. Cependant, la dissolution de l’Assemblée nationale a perturbé ce calendrier, et il est probable que les dispositions de la loi n’entreront en vigueur qu’en 2025.

La loi Habitat Dégradé impose de nouvelles exigences en matière de transparence et de sécurité pour les copropriétés, et bien que le rôle des diagnostiqueurs soit encore à clarifier, leur implication pourrait devenir une pratique courante pour garantir la conformité lors des transactions immobilières.